L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les seuls biens immobiliers « non affectés à une activité opérationnelle » et s’accompagne de dispositions spécifiques quant à la prise en compte des dettes au passif. Revenons plus particulièrement sur les règles applicables en matière de biens détenus par l’intermédiaire d’une SCI.
Principe d’évaluation des parts de SCI
Pour les sociétés, la loi prévoit d’imposer l’ensemble des actifs imposables (immeubles ou titres qui ne sont pas exonérés) qu’elles possèdent. Les parts d’une SCI détenues par le contribuable ne seront passibles de l’IFI que pour la seule fraction de leur valeur nette, représentative des biens ou droits immobiliers imposables. Pour les valoriser, il convient alors de déterminer un « coefficient immobilier », égal à la proportion des immeubles taxables à l’IFI par rapport à l’ensemble des actifs de la société. Ce ratio sera ensuite appliqué à la valeur nette de la société. Par exemple, une société possède un actif total de 1 000 000 euros comprenant un immeuble de 600 000 euros et d’autres actifs de 400 000 euros. Le passif de la société est composé d’un emprunt bancaire de 300 000 euros. La valorisation nette de la société est donc de 700 000 euros, soit [(600 000 + 400 000) – 300 000]. Le coefficient immobilier est de 600 000/1 000 000, soit 60 %. L’assiette taxable à l’IFI est donc de 700 000 x 60 % = 420 000 euros.
La valorisation de la société tient ainsi compte notamment de la valeur réelle des actifs et de l’ensemble des dettes (passif afférent aux immeubles ou non). Mais attention car, en matière d’IFI, certains passifs n’étant pas déductibles, cette valorisation peut faire l’objet d’un retraitement.
Non-déductibilité de certaines dettes
Afin d’éviter tout endettement artificiel dans le calcul de la valeur vénale de la SCI, des dispositifs anti-abus ont été mis en place quant à la non-déductibilité de certaines dettes contractées pour l’acquisition d’un bien immobilier imposable ou pour le financement de dépenses de travaux y afférents. C’est le cas pour les dettes familiales souscrites par la SCI (auprès d’un membre du foyer fiscal IFI, d’un ascendant, descendant, frère ou soeur ou d’une société contrôlée par le redevable seul ou avec le groupe familial). Sont aussi concernés les prêts consentis à la SCI pour l’acquisition d’un bien appartenant au redevable dès lors que celui-ci contrôle la société (vente à soi-même). Cependant, par exception, en cas d’avances du foyer fiscal ou d’une société contrôlée par ce dernier et de vente à soi-même, la dette pourra être déduite si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Dans les autres cas (ascendants, descendants majeurs et frères ou soeurs du redevable), ces dettes seront prises en compte s’il est justifié du caractère normal des conditions du prêt.
Autres règles spécifiques
Rappelons que le bénéfice de l’abattement de 30 % sur la valeur vénale de la résidence principale ne concerne que la détention en direct. L’abattement est donc exclu lorsque l’immeuble est détenu au travers d’une SCI. Une décote pour illiquidité peut cependant être envisagée. Enfin, la loi de finances pour 2019 a étendu le mode de déduction des prêts in fine aux emprunts contractés par une société. Ils sont désormais réputés fiscalement amortissables et leur déduction est limitée à la somme des annuités théoriques restant à courir jusqu’au terme prévu.
En matière d’IFI, certaines règles d’appréciation des passifs peuvent être différentes entre une détention en direct et une détention au travers d’une SCI. Il convient donc, avant tout investissement immobilier, de réaliser une étude de leurs impacts en fonction du mode de détention.
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Article extrait de la Lettre Patrimoniale n°68 du mois d’avril 2019