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Investissement

La pierre papier à l'épreuve de la crise du COVID-19

Publié le 27 Octobre 2020 - Mis à jour le 28 Octobre 2020

Le recul de l’activité économique lié au confinement devrait avoir des conséquences limitées pour les produits les plus diversifiés ainsi que les moins exposés aux TPE (très petites entreprises) et aux secteurs de l’hébergement-restauration-commerce. Les SCPI devraient garder leur potentiel sur le long terme.


La pierre papier est l’un des placements phares des investisseurs depuis des années. Outre leurs qualités intrinsèques (lire encadré), les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont servi en 2019 un rendement élevé et stable, qui s’est établi à 4,4%. Signe de leur succès, la collecte était encore en hausse de 24 % au premier trimestre 2020, à 2,56 Md€, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM). La période de confinement et les difficultés économiques que la crise sanitaire a engendrées vont-elles remettre en cause l’attrait des SCPI ? Dans une note de conjoncture datée du 9 avril, l’INSEE estimait que, pour chaque mois complet de confinement, la perte d’activité économique équivalait comptablement à une perte d’environ trois points de croissance du PIB annuel.

Diversité sectorielle

« Pour autant, l’impact de cette situation sur les SCPI sera très variable, souligne Didier Taquet, responsable marketing de BNP Paribas Banque Privée. Il dépendra en grande partie de la manière dont chacune aura construit son risque locatif. » Chez BNP Paribas Real Estate Investment Management (BNP Paribas REIM), par exemple, ce dernier est très dilué, réparti sur près de 700 locataires. « Le risque locatif est également limité du fait de la diversité des secteurs d’activité des locataires : aucune branche ne représente plus de 20 % des loyers, explique Fabrice Violot, directeur commercial chez BNP Paribas REIM France. Seulement 5 % des loyers proviennent des secteurs les plus touchés : 3 % pour l’hébergement-restauration et 2 % pour la construction, qui ont respectivement perdu 91 % et 79 % de leur activité durant le confinement. »

La priorité, pour les gérants, reste la défense et la protection des intérêts des investisseurs et porteurs de parts, mais la situation les oblige aussi à adopter une approche pragmatique et réaliste envers les locataires les plus fragiles. Il s’agit aussi de pouvoir garder les locataires, car le coût de remplacement est élevé. « Cependant, l’essentiel des loyers de nos véhicules provient des grandes entreprises et cette proportion dépasse même 80 % pour certains d’entre eux, poursuit Fabrice Violot. Quant aux TPE concernées par les mesures gouvernementales sur le report de recouvrement des loyers et par la demande d’annulation de trois mois de loyer, elles ne représentent qu’environ 6,4 % des loyers totaux des six SCPI de rendement gérées par BNP Paribas REIM France. »

Au-delà du rendement se pose également la question de la valorisation. Pour les SCPI à capital variable, le prix de souscription d’une part est fixé par la société de gestion à une valeur comprise dans une fourchette de plus ou moins 10 % de la dernière valeur de reconstitution, déterminée au 31 décembre de chaque année. Le prix de souscription pourrait donc être amené à évoluer en 2021. Quant aux SCPI à capital fixe, le prix de la part est déterminé sur le marché secondaire suite à la confrontation de l’offre et de la demande.

Des atouts sur le long terme

La crise actuelle aura probablement un effet sur la valorisation des actifs immobiliers, mais son ampleur dépendra de la qualité et de la situation de chaque actif. « Outre le fait que l’immobilier est reconnu pour sa résilience par rapport à d’autres classes d’actifs en termes de rendement-risque, les à-coups de marché sont aussi souvent l’occasion pour les SCPI de mettre la main sur des actifs de qualité à meilleur prix », estime Didier Taquet. La situation actuelle ne devrait donc globalement pas affecter la pierre papier sur son horizon de détention, c’est-à-dire le long terme.

Des atouts pérennes

L’immobilier locatif reste l’un des placements favoris pour les investisseurs en France. L’aborder en direct nécessite des compétences et du temps. Investir par le biais d’une société civile de placement immobilier (SCPI) consiste à confier la sélection des biens, leur acquisition, leur gestion, la recherche de locataires, la collecte des loyers… à des gérants spécialisés en contrepartie de frais de gestion. En outre, de par sa surface financière, une SCPI atteint un niveau de diversification auquel un particulier peut difficilement prétendre en investissant en direct. Si ce produit ne neutralise pas les risques inhérents aux marchés immobiliers, il contribue néanmoins à les limiter grâce à l’expertise de professionnels aguerris.

Retraite des travailleurs non salariés (TNS) : le PER individuel plus souple que le "Madelin"

Pour se constituer un complément de revenu à la retraite, les TNS disposent d’une offre dédiée avec le contrat retraite Madelin, complétée depuis octobre 2019 par le plan d’épargne retraite (PER) individuel. Ce dernier a vocation à remplacer le « Madelin », dont la commercialisation de nouveaux contrats prendra fin au 1er octobre 2020.

Si ces deux solutions ont des points communs (épargne, en principe, bloquée jusqu’à la retraite, avantage fiscal à l’entrée…), elles présentent aussi des différences. Ainsi, contrairement au Madelin, l’alimentation du PER individuel peut se faire avec des versements libres ou programmés. Il peut être souscrit sous la forme d’une assurance vie ou d’un compte-titres, et permet le déblocage anticipé de son capital en cas d’acquisition de sa résidence principale. De plus, dans le PER individuel, le plafond de déduction fiscale peut être soit rapporté au foyer fiscal dans le cadre du régime de droit commun (éligible à tous les épargnants), soit déduit du revenu catégoriel avec un plafond spécifique (non cumulable, en principe, avec celui des particuliers).

Alors qu’avec un contrat retraite Madelin il n’est possible de récupérer son capital qu’en rente viagère sauf exceptions (sortie anticipée pour accident de la vie ou rente mensuelle inférieure à 40 €), le PER individuel permet une sortie en rente viagère et/ou en capital, totale ou partielle.

Les détenteurs d’un Madelin doivent-ils pour autant le clôturer ? Non, il est possible de le conserver et de continuer à l’alimenter de manière régulière en fréquence et en montant. La loi Pacte précise que vous pouvez, si vous le souhaitez, le transférer vers un PER individuel, sans avantage fiscal. Avant d’entreprendre toute démarche de transfert, il convient, avec votre conseil, d’en vérifier l’opportunité ainsi que les modalités, notamment les frais et les conditions de votre contrat retraite Madelin (garantie en cas de décès, table de mortalité plus favorable ou taux garanti sur le fonds en euros…).

Article extrait de la lettre patrimoniale n°73 du mois de juillet 2020