Thèmes d'investissement actualisés septembre 2021 - Thème N°2
- Les investisseurs ont tendance à rechercher une exposition aux actions, aux obligations et aux liquidités, et ils négligent souvent les actifs réels (basés sur l'immobilier, les infrastructures et les matières premières).
- Dans un monde caractérisé par une croissance et des rendements faibles, les flux de trésorerie jouent un rôle déterminant.
- À long terme, le régime d'inflation devrait s'éloigner de la désinflation observée depuis plus de 20 ans.
- Il est essentiel de privilégier les actifs offrant : un produit ou un service essentiel, un rendement réel positif, des flux de trésorerie réguliers.
Les flux de trésorerie ont un rôle déterminant dans un monde de rendements et de croissance faibles
Le taux de croissance rapide actuel est insoutenable : l'économie mondiale renoue avec une croissance vigoureuse, post récession due à la pandémie. Ceci grâce au soutien sans précédent des banques centrales et des gouvernements. Mais cela ne peut pas durer. L'euphorie de ce coup de pouce anormal à l'économie mondiale s'essoufflera inévitablement en 2022, lorsque les effets des mesures de relance budgétaire et monétaire commenceront à s'estomper.
Nous sommes déjà inquiets quant à la croissance future des rendements obligataires : la forte baisse du rendement du bon du Trésor américain à 10 ans, par rapport à son pic de 1,7 % atteint en mars dernier, montre que le marché obligataire est préoccupé par la trajectoire prise par la croissance. Ce chiffre contraste avec les prévisions de croissance optimistes du consensus pour le PIB américain en 2022, qui restent élevées, à plus de 4 %.
L'inflation devrait ralentir, mais rester plus élevée que ces dernières années : nous estimons que le pic d'inflation actuel aux États-Unis est transitoire mais le marché continue de prévoir une inflation de base de 2,7 % pour 2022, ce qui est nettement plus élevé qu’au cours des dernières années. Ceci indique que les rendements obligataires américains et européens resteront bien inférieurs à l'inflation (c'est-à-dire qu'ils offriront des rendements réels négatifs).
Cibler les actifs réels offrant des rendements supérieurs à l'inflation : nous privilégions les actifs réels qui sont bon marché par rapport aux obligations et aux liquidités, et qui peuvent donc offrir aux investisseurs des rendements positifs après déduction de l’inflation.
L'immobilier et les infrastructures offrent des flux de trésorerie couverts contre l'inflation : l’immobilier coté (REIT) et les infrastructures offrent actuellement des rendements de l’ordre de 3 % à 3,5 %, soit jusqu'à 3 % de plus que les rendements de la dette souveraine à 20 ans de la zone euro. Ils sont donc bon marché par rapport aux obligations et aux liquidités.
La faiblesse des rendements obligataires à long terme est une bonne chose pour les actifs réels : les rendements obligataires à long terme restent, à l’échelle internationale, proches de leurs plus bas niveaux historiques, offrant ainsi des rendements futurs à long-terme peu attrayants. Mais ces taux bas profitent aux actifs réels, dans la mesure où les investisseurs peuvent refinancer leur dette à un taux plus faible, augmentant, par là-même, leurs flux de trésorerie nets.
L'allocation des actifs institutionnels sur les actifs réels va augmenter : au fil du temps, les fonds de pension, les compagnies d'assurance et les retraités devront générer des revenus stables sans prendre trop de risque. Dans leur quête, les investisseurs seront contraints, à cause de rendements des liquidités et des obligations si faibles, d’accroître leur exposition aux actifs réels et aux produits alternatifs. Une tendance qui se manifeste déjà.
Les matières premières offrent un « roll yield » attractif : compte tenu de la vigueur récente du prix des matières premières, notamment des métaux industriels, du pétrole et même du bois de construction, notre stratégie de « roll yield » basée sur l'énergie et les métaux a enregistré une solide performance, avec une progression de plus de 16 % depuis le début de l'année. Cela reste une bonne stratégie pour générer des revenus: elle permet d’être exposé à la structure des contrats à terme sur matières premières, sans prendre une position directionnelle sur les matières premières sous-jacentes elles-mêmes.
Les actifs réels surperforment les obligations
- Une meilleure liquidité pour bon nombre de fonds d'actifs réels : l'une des principales raisons invoquée par les investisseurs pour leur manque d'exposition aux fonds d'actifs réels est l’absence de liquidité, avec de longues périodes de blocage. Cet élément s’est toutefois amélioré ces derniers temps, un nombre croissant de stratégies non cotées en actifs réels offrant désormais une liquidité et une transparence constantes.
- Les actifs d'infrastructures de qualité sont précieux et rares : la demande élevée de flux de trésorerie stables, la croissance à long terme des revenus indexés sur l'inflation des actifs d'infrastructure en provenance des fonds de pension et d'assurance (pour remplacer partiellement les allocations obligataires) stimulent la surperformance.
- Forte demande pour l’immobilier résidentiel et commercial : il existe également une pénurie structurelle sur les poches de croissance de l'immobilier - industriel, centres de données, stockage en libre-service et tours de téléphonie mobile.
Les fonds immobiliers privés et cotés sont attractifs
Tous les actifs réels ne sont pas illiquides : cette raison est invoquée par les investisseurs pour expliquer leur manque d'exposition aux actifs réels. Mais ceci n'est pas forcément vrai dans la mesure où de nombreuses stratégies non cotées en actifs réels offrent une liquidité et une transparence constantes.
Bon nombre de stratégies d'actifs réels sont moins volatiles : de nombreux actifs réels, tels que les infrastructures privées et certains segments du secteur immobilier, reposent sur des actifs durables (par exemple les autoroutes à péage et les ponts). Ces actifs ont des flux de trésorerie prévisibles et constants qui ne varient pas beaucoup au fil du temps. Leur profil de volatilité est donc inférieur à celui de nombreuses classes d'actifs cotées, telles que les actions ou les obligations high yield.
Actifs d'infrastructure (réseaux de transport, services d’électricité et d’eau, stockage et transport de l'énergie, énergie renouvelable, antennes de téléphonie mobile) : elles sont attrayantes pour leur forte visibilité sur les flux de trésorerie, leurs qualités de couverture de l'inflation et leurs solides performances historiques. Ces actifs sont très demandés par les fonds de pension et les compagnies d'assurance pour remplacer la composante de rendement auparavant assurée par les obligations souveraines et les obligations d'entreprise. Ils sont donc rares, ce qui explique leurs valorisations élevées. Au cours des 20 dernières années, l'indice Global Listed Infrastructure Organisation a dégagé un rendement total moyen annuel de 10 %.
Immobilier privé : l'exposition à l'immobilier résidentiel et commercial est attrayante pour les investisseurs à long terme en raison des rendements supérieurs à l'inflation, des qualités de couverture de l'inflation grâce aux loyers indexés sur l'inflation et des avantages financiers liés au coût très faible de la dette. Il faut également tenir compte de la croissance structurelle dans de nombreux secteurs de l'immobilier ainsi que de la pénurie structurelle d'actifs de qualité dans des domaines tels que le résidentiel, l'industrie/la logistique/les entrepôts, les centres de données et le stockage en libre-service.
La demande de bureaux reprend rapidement grâce à la tendance de « retour au bureau » : aux États-Unis, les REIT de bureaux cotés ont enregistré un rendement de près de 50 % depuis novembre 2020, et de plus de 7 % par an en moyenne depuis 2003. Les REIT de bureaux européens ont gagné 40 % depuis le mois de novembre dernier et 5,4 % par an en moyenne depuis 2006. BNP Paribas Real Estate prévoit un rendement annuel moyen de 5 % pour l'immobilier de bureau européen entre 2021 et 2025.
La pénurie pousse l'immobilier résidentiel à la hausse : depuis 2010, les REIT résidentiels cotés en Europe ont enregistré une performance annuelle moyenne supérieure à 17 %. Aux États-Unis, la construction de logements s’est ralentie au lendemain de la crise financière de 2008, créant un « déficit de construction » de 5,5 à 6,8 millions de logements depuis 2001, selon la National Association of Realtors. En Europe, la recherche d’espace, alimentée par la pandémie, a relancé la demande de logements individuels dotés d'un espace extérieur.
